Vivir de gorra en la Ciudad de México

“Si usted vive en una Unidad Habitacional o condominio en la Ciudad de México y no paga sus cuotas de mantenimiento, no se preocupe, su Ángel de la Guarda en el Gobierno del DF se encarga de cubrir sus obligaciones como propietario”

 

Este podría ser el anuncio que describe uno de los programas sociales del Gobierno de la Ciudad dirigido a Unidades Habitacionales de Interés Social OLLIN CALLAN, conocido como Unidad en Movimiento que instrumenta la PROSOC (Procuraduría Social del Distrito Federal), antes conocido como Programa de Rescate de Unidades Habitacionales (PRUH).

 

Algunos datos duros:

 

En la Ciudad de México existen 6 mil unidades habitacionales de interés social que significan 435 mil viviendas donde habitan más de 2 millones de personas en departamentos construidos por algún organismo público. Algunas características de las unidades habitacionales en el Distrito Federal según la PROSOC, son las siguientes:

 

• El 60% de las unidades contabilizadas tienen una antigüedad superior a 20 años.
• Más de 750 mil personas habitan en unidades habitacionales de más de 30 años de construcción, donde se sufre un importante deterioro de la infraestructura hidráulica y en general en todas sus instalaciones de gas y de energía eléctrica.
• Generan 3 mil toneladas de residuos sólidos.
• El 80% de las unidades habitacionales del Distrito Federal sufre invasión de áreas comunes y espacios verdes
• 25% de su población percibe menos 2.5 VSM.

 

De 2000 a 2006 se aplicaron 540. 27 mdp para 6,227 acciones en beneficio de 1,326 unidades habitacionales. De 2007 a 2009 se realizaron 2,520 acciones de mejoramiento y mantenimiento en áreas comunes de unidades habitacionales de interés social del Distrito Federal, en las que se empleó un monto de 297.39 mdp.  Para el ejercicio 2010 se tiene programada la meta de apoyar hasta 550 unidades habitacionales con $90, 000,000.00

 

Sostengo la hipótesis de que el Gobierno de la Ciudad promueve una cultura paternalista en materia social, y esta forma de hacer las cosas genera que las personas se hagan cada vez menos responsables de sus obligaciones, no solo en el ámbito público si no en el ámbito privado, en su propiedad. En el caso que me ocupa como propietario de una vivienda en condominio.

 

La PROSOC, además de instrumentar este programa social, atiende la problemática condominal, es decir, las quejas presentadas por los condóminos derivadas de conflictos entre ellos o con su administración, así como orientaciones en esta materia. es la autoridad facultada para vigilar el cumplimiento de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, así como para promover la organización al interior de los condominios y fomentar la cultura de tolerancia y convivencia vecinal. (www.prosoc.df.gob.mx)

 

Según un informe institucional del año 2008 (el más reciente publicado en la página oficial), la PROSOC  recibió 5 mil 16 quejas condominales, brindó 23 mil 319 orientaciones en materia condominal y 5 mil 942 conciliaciones entre condóminos o entre éstos y los administradores.

 

En cuanto a sanciones derivadas de la queja condominal se llevaron a cabo 421 Procedimientos Administrativos de Aplicación de Sanciones, con 3 principales causas: 49.4% morosidad, 9.7% inconformidades en contra de la administración y 8.6% invasión de áreas comunes.

 

El no pago de cuotas de mantenimiento en los condominios se explica con el fenómeno del free rider, el polizón o gorrón, de la Teoría de la Acción Colectiva de Mancur Olson: No hay incentivos para que un individuo coopere cuando los resultados de la acción colectiva son públicos. La morosidad en el condominio es un fenómeno que ejemplifica a la perfección el fenómeno: La seguridad, la vigilancia o el mantenimiento de un área común, son beneficios que según la teoría clásica de los bienes públicos tienen muy poca capacidad de exclusión del beneficiario al polizón, es decir, son beneficios a los que se accede aun que no se contribuya a ellos.

 

Por eso es de fundamental importancia generar incentivos claros para que las personas propietarias de condominios superen este problema. Veamos por qué sostengo que la visión del Gobierno del DF promueve que los morosos que no cooperan con los bienes comunes en sus condominios sigan siendo polizones y no vecinos responsables de su entorno.

 

En los Lineamientos del Programa Social publicados en 2010, el GDF asegura que: Durante décadas los conjuntos habitacionales del Distrito Federal no recibieron apoyo alguno por parte del gobierno de la Ciudad, lo que contribuyó al paulatino deterioro físico de los inmuebles, equipamiento urbano y áreas comunes.

 

El Gobierno de la Ciudad cree que la causa principal de la problemática que se vive en los condominios es la falta de intervención y apoyo público. Esta es una visión incorrecta por que el mantenimiento de los condominios es responsabilidad de los condóminos, no del gobierno, es propiedad privada. La causa del problema es que los condóminos no están bien organizados y que incurren en prácticas de morosidad, lo que genera que no haya recursos para dar mantenimiento a edificios y áreas comunes o para brindar servicios básicos.

 

Si bien el Gobierno reconoce estos problemas, no genera ningún mecanismo que incentive verdaderamente el pago de las cuotas de mantenimiento . El Gobierno da apoyo sin corresponsabilidad en materia de pago de cuotas condominales, si bien se generan Asambleas y Comités ciudadanos para definir cómo se van a destinar los recursos y se supervisan por parte de los condóminos, no hay una corresponsabilidad de tipo económica. Como requisitos de acceso para el programa se establecen         que debe ser de interés social, tener 30 o más viviendas, antigüedad de 5 o más años y, en caso de haber sido beneficiarias en años anteriores, haber cumplido de manera satisfactoria con los respectivos Mecanismos de Operación del Programa.

 

Una visión alternativa del Programa, que es positivo sin duda, sería eliminar la posibilidad de repetir un apoyo gubernamental para no generar dependencia y exigir a los condóminos estar al corriente de cuotas de mantenimiento.